utilitati-contabilitate

Refacturarea utilităților în cadrul contractelor de închiriere

De foarte multe ori vă întâlniți în practică cu structura de comisionar în cazul refacturării utilităților în cadrul contractelor de închiriere.

Conform Codului fiscal, închirierea de bunuri imobile reprezintă o operațiune scutită de TVA fără drept de deducere.

Totuși, proprietarul are dreptul să opteze pentru facturarea cu TVA, prin depunerea unei notificări la ANAF.

O societate care derulează operațiuni imobiliare are încheiate contracte de închiriere pentru diverse spații dintr-un bun imobil. În cadrul acestei activități, ea refacturează prestații care cuprind, pe de o parte, furnizarea anumitor utilități, și anume electricitate, încălzire și apă, precum și, pe de altă parte, colectarea deșeurilor, serviciile de curățenie în spațiile comune ale imobilului, transferând chiriașului costurile pe care le-a avut pentru achiziționarea acestor bunuri și servicii de la terți furnizori.

Trebuie să se verifice în cadrul fiecărei închirieri dacă, din punctul de vedere al utilităților, chiriașul are libertatea să decidă în privința consumului său în cantitatea pe care o dorește.

Dacă chiriașul are posibilitatea să își aleagă prestatorii și/sau modalitățile de utilizare a bunurilor sau a serviciilor în cauză, prestațiile care privesc aceste bunuri sau servicii pot, în principiu, să fie considerate distincte de închiriere.

În special, dacă chiriașul poate să decidă în legătură cu consumul de apă, de electricitate sau de energie pentru încălzire, care poate fi verificat prin montarea unor contoare individuale și facturat în funcție de consumul respectiv, prestațiile care privesc aceste bunuri sau servicii pot, în principiu, să fie considerate distincte de închiriere.

În ceea ce privește serviciul de curățenie a părților comune a bunului imobil, acestea trebuie să fie considerate distincte de închiriere dacă pot fi organizate de fiecare chiriaș individual sau de chiriași în mod colectiv și dacă în toate cazurile facturile adresate chiriașului consemnează furnizarea acestor bunuri și prestarea acestor servicii în rubrici diferite de chirie.

În ceea ce privește colectarea deșeurilor, dacă chiriașul poate alege firma prestatoare sau poate încheia un contract direct cu acesta, chiar dacă, pentru motive care țin de facilitate, nu își exercită această alegere sau această posibilitate, ci obține această prestație de la operatorul desemnat de locator pe baza unui contract încheiat între aceștia din urmă, această împrejurare constituie un indiciu în favoarea existenței unei prestații distincte de închiriere.

În acest sens a fost pronunțată și Hotărârea Curții de Justiție Europene în Cauza C-42/14.

În toate situațiile în care livrările/prestările sunt distincte de serviciul de închiriere, locatorul aplică structura de comisionar, aplicând regimul fiscal adecvat pentru fiecare livrare/prestare în parte, în funcție de natura acestora.